物件購入手順

アメリカの物件購入は、日本と幾つか異なる点があります。

一つ目は、売り物件は基本的にすべてMLS(Multiple Listing System)という不動産協会の管理するシステムにリストアップされ、そのデータは全米の主要な不動産検索サイトに自動的にリンクします。世界中の誰もが希望の条件にあった物件を探すことができます。

二つ目は、購入の際には不動産売買手数料は無料です。売買手数料は売り手が専売契約を提携する不動産会社に支払い、買い手と売り手の仲介業者が折半するというシステムです。

三つ目は、売買契約が成立すると同時に売買に関する文書や様々な支払いは、エスクローという中立機関がすべて管理し、すべてが明朗公正に行われるようになっています。

不動産エージェントは数多くの物件リストから、良い物件を選び、より良い条件で購入するサポートをします。この過程においてエージェントの知識や経験が不可欠となります。

1 コンサルティング

物件選びに先立ち、ご予算、ご希望等について入念に打ち合わせをし、適切な物件と場所に関するご提案を致します。
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2 候補物件の選定

MLSから、ご要望に沿った物件をリストアップ致します。
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3 現地での物件視察

興味を示された物件をご案内し、各エリア、不動産市場のご説明をします。
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4 購入申し込み(オファー)

物件の購入の申し込みをします。この時点でご希望の購入価格・条件等を提示し、売り手側との交渉が始まります。
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5 資金証明とローンの申請準備

オファーが受理されると同時に資金証明(金融機関の残高証明書)の提示が必要となります。
また、ローンを組む場合はローンの事前承認書が必要となります。
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6 売買契約の合意

売り手側との購入条件が合意に至った時点で、売買契約が成立します。
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7 エスクロー口座開設

エスクローとは、売り手側と買い手側の間に中立の立場で入り、物件譲渡までに買い手側から支払われる手付金を預かったり、書類の手続きを管理したりする第三者の金融機関です。エスクローを利用することにより、買い手側から支払われる手付金の管理だけでなく、物件譲渡前に買い手側から支払われる購入金額の全額は、名義が変わった後ではじめて売り手側に支払われるので、買い手側は、名義がきちんと自分の物になった後で、そのお金が買い手側に動くので安心ができます。
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8 デポジット支払い

売買契約が成立したと同時に、デポジットを支払います。
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9 物件名義の決定

名義を決定します。
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10 物件の検査・デューデリジェンス

ホームインスペクターによる物件検査を行います。報告書の結果を見て、物件の状態に満足ができない場合は、買い手側は契約をキャンセルすることができます。

その他、売り手側から物件に関する修理などの経緯が記載された開示書、名義調査書、戸建ての場合は土地の測量や建築許可等の記録、コンドミニアムの場合は運営状態等の記載されたコンド・ドキュメント報告書、シロアリ検査が行われます。
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11 最終点検(物件引渡しの3〜5日前)

物件引渡しに先立ち、すべての条件が開示されたものと合致しているか、物件に瑕疵がないか等を検査します。
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12 公証手続き

物件譲渡のための公証手続きを行います。(日本にても交渉手続きは可能です)
同時期にホームインシュランスの加入手続き、電気、インターネットなどの公共サービス開始の手続き、引越しの準備、管理費の自動引き落としの手続きの準備を行います。
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13 残金支払い

登記費用を含めた最終購入費用の残金を支払います。
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14 登記・物件の引渡しと準備

家具の搬入、引越しを行います。コンドミニアムの場合は事前にエレベータの予約も必要です。
投資物件の場合は、物件の写真とともにテナント募集のマーケティングを始めます。
鍵の取り替えというのも重要なポイントの一つです。

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